252天打造商业“神话”：漕河泾印象城现已正式开业

发布时间：2023-08-08 14:47:30　浏览次数：

印力在上海的又一力作，从园区向区域辐射，漕河泾印象城为当地打造潮玩生活基地。

撰文 | 海7

编辑 | 锐裘

5月28日，漕河泾印象城正式开业。项目位于轨交12号线虹梅路站上盖，以“上海潮玩生活基地”为定位，通过“潮流”融合“科技、跨界、文化”等元素，为消费者呈现全新的潮流艺术体验和数字化社交生活空间。

“5.6万方，252天，150多个潮爆品牌，首店占比超80%。开业当日，开业率达90%，登上了大众点评热度榜第一名，客流量达100,000人次，销售额高达650万元。”

这是漕河泾印象城开业成绩，可见印力此次首进上海科创沃土，完成了一次相当不错的开局。

项目的商业具体呈现必然是我们的关注点，在此之外，我们还想借这则新鲜出炉的商业案例，讨论一个全新的商业机会点：从园区到区域，商业如何为当地创造更美好的生活入口。

目前，上海的产业园区的办公生态日臻完善，当地区域的人口结构正在发生巨变：一方面是高收入水平、高素质人群集中在园区工作，另一方面是园区周边社区住宅配套不断提升。因此，产业园区已不能仅聚焦在产业升级的宏大叙事上，基于日常的“生活场景”被园区的使用者们越来越需要。

△ 上海漕河泾园区 | 图据网络

上海人应该很熟悉漕河泾开发区，它是上海唯一位于中心城区的国家级经开区，至今已发展了37年。这里聚集了4000多家高科技企业，人群大部分是25-35岁、具有双高特征（高收入、高学历）的新青年。而他们所面对的，却是“附近生活场景的消失”，尤其是日常餐饮缺失，园区核心地段一直被戏称为“食物沙漠”。

事实上，漕河泾商业版图在过去始终缺少亮色，消费外溢已是常态。而漕河泾印象城的开业，重新定义了漕河泾园区青年的24小时，给快节奏的日常带来了喘息的空间，营造年轻潮流的生活场景。

进一步看，借由地铁上盖的优势（地铁12号线虹梅路站），项目撬动的不仅是园区内的白领需求，还有漕河泾园区周边的家庭型客群，甚至还延伸到闵行、徐汇更大区域的几百万人口的商业需求，完美解决了以往商务区的“人群潮汐问题”。

如果说，在去年开业的上海南翔印象城MEGA，通过 “34万平方米-上海单体量最大纯商业购物中心” 顺利抢占消费者心智，大而精当；那商业面积仅5.6万平方米的漕河泾印象城，先通过上海潮玩生活基地的定位来契合园区精神，再通过大型购物中心的品控去整体操盘运营（引进150多个品牌／打造2大主题空间），短时高效，小中见大。

从设计来看，整个建筑从外立面到内部空间，都融合科技赛博朋克风格。开业当天，项目联合多名艺术家及多家知名品牌打造的 CYBER INCITY 银河之城黑科技潮玩主题展，开篇明义，奠定了未来整个“潮玩基地”的基调。

此外，融合镜面和绿植的的主入口外立面、高达12米的现场高科技互动屏、文化价值铺满的扶梯、潮流设计感十足的品牌店招，都在不断加深“潮玩”的风格标签，成为园区青年精神价值主张的醒目注解。

150个品牌，首店突破80%

当然，让我们印象最深的还是项目的业态呈现上。尽管体量不大，但整个项目却有“麻雀虽小，五脏俱全”的感觉。对此，我们试图提炼出以下3点：

首先，是品类细而全。项目整体切铺非常精巧，单铺平均面积162平米，因此装下了150多个品牌，整体业态涵盖餐饮、零售、潮玩、教育、休闲运动等不同维度且种类齐全，在有限的空间里尽可能为“食物荒漠”营造出各类生活需求场景；

其次，是品牌年轻感。在保证业态丰富的基础上，项目进一步提升了品牌的整体年轻调性，在实现差异化的同时，做到以品类中头部品牌为主。例如，仅在咖啡／茶饮领域，MANNER COFFEE、Tim Hortons、M Stand、LAVAZZA、星巴克臻选、喜茶、奈雪的茶、乐乐茶等头部品牌齐聚一堂。

第三，是品牌新而潮。新潮是漕河泾印象城的品牌基因，区域首店占比80%以上，城市首店及品牌最新形象店占比超41%。

关于“新”：项目引进了华东区首店智慧零售精品超市T11、LeTAO旗下全新品牌DANI LeTAO 、天真蓝旗下品牌的升级店型方快PLUS上海首店等全新概念品牌；同时，引进了威马、小鹏汽车等新能源汽车品牌；华为、苹果、小米之家等智能科技品牌。

关于“潮”：项目在首层组合了 POP MART、X11、Nintendo Switch等潮玩品牌。其中，POP MART更在开业当天实现单店全国销售第一，再次印证项目在园区生活场景定位的精准性。

以上三点结合在一起，让项目不仅营造出一种“轻松舒服，体验丰富”的体验感，而且合理的切铺和划分，尽可能让更多元的品牌囊括于其中，做到“小而精”的同时，也让我们感受到了“产业园区内年轻人下班后的潮玩生活场景”。

作为区域内首个品质化商业项目，漕河泾印象城完成了上述几点，其实品相已经很不错了。但高要求的印力，并没有止步于“不错”，而是努力朝“120分”的品相迈进，不得不提的是这两点：动线+场景设计、数字化运营。

打造沉浸空间，升级商业空间动线

在场景营造和动线设计层面，配合业态组合，漕河泾印象城做了非常值得借鉴的加／减法，用“上下两端客流引擎”的场景打造，提升游走体验，激活商场的垂直动线。

项目楼层清晰，1个大中庭和两端扶梯的“减法式”设计让场内动线清晰简单，能够在最短时间内将所有品牌店全部逛完，这让上班族的午休休闲和商务接待非常自如。

而增添“上下方两端流量引擎”的“加法式”设计，便是项目的神来之笔：通过上下两端的3个沉浸式主题场所，成功激活了冷区和垂直动线，避免了传统项目里负层空间和顶楼空间的商业价值低的弊端。

B1的MOJITOWN是原创开放式美食聚集地，风格融合了拉丁美洲、加勒比海滩、古巴街头等异域风情，同时将轻巧型品牌进行组合；

同一层的深街酒巷以“夜经济”为主题，以下沉式半户外区为主要形态，日式风格的品牌和场景营造增加下沉区域街区游走的感受。这些主题区域复合体验强烈，激发流量从垂直向进行探索。

向上看，4楼（屋顶区域）营造了沉浸式放松欢聚的第三空间，引入威尔仕、普拉提健身馆Royal Pilates、星聚会KTV等目的性消费业态，满足“私享／开放”等不同模式的社交需求，激发流量自下而上流动。

打通平台会员体系，体验智慧运营

数字化在兄弟项目南翔印象城MEGA发挥得淋漓尽致，而在漕河泾印象城，我们同样看到了数字化在商业零售系统内广泛推行。

据印力官方介绍，项目正在与漕河泾园区智慧服务合作，打造了漕河泾联名卡体系，同时打通了上海印力项目的的客流共享生态会员体系。此外，智能触控导视系统、智慧停车、商场云POS聚合采集等新科技消费体验服务也在项目中得到应用。

继上周开业后，我们在本周的普通工作日再次到访，特意感受中午时分人群从八方汇聚于此的人潮鼎沸的场面，几乎每家店都在排队，有种整个漕河泾的人都来这里的错觉。我们还联系了几位在漕河泾上班的朋友，他们是这么评价这座新商场的：

“以前吃饭真的太难了，我们甚至经常会几个人开车去几公里外的万象城吃饭、喝咖啡也是问题……现在这些问题都解决啦！”

字里行间内，都能透露出对方对园区开出了一家好商场而发自内心的喜悦。

在漕河泾印象城这则案例里，我们看到的是印力“商业操盘手”的自我修养：

• 基于“潮玩生活基地”的定位，仅仅用了252天就实现整体效果；
• 项目体量小，却不怠慢，运用超级购物中心的匠心品质做整体操盘运营；
• 当基本面已足够好时，仍考虑如何精益求精，从80分力争120分。

不仅是漕河泾印象城，从去年的商业“爆款”南翔印象城MEGA，到即将开业的松江印象城、西岸AI PLAZA等，都体现出印力上海对商业产品的苛求，始终用“市中心购物中心品质” 与 “超级购物中心” 的全盘思维打造、运作每个商业体，站在商户和客户等诸多合作伙伴的角度实现最大共赢。

接下来，漕河泾印象城将为中国科创园区商业项目写下怎样的“开篇”？印力上海又将如何超越自我，为城市输送更多精品商业样板？我们都将持续关注。